Las remesas enviadas por colombianos residentes en el exterior se consolidaron como uno de los principales motores del mercado inmobiliario nacional, compensando parcialmente la caída de las ventas locales y convirtiendo a departamentos como Quindío, Valle y Magdalena en los destinos preferidos para invertir en vivienda.
El mercado de vivienda en Colombia atraviesa una de las etapas más complejas de las últimas dos décadas. La reducción en las ventas, la suspensión de programas de subsidio, el aumento en los costos de adquisición y las mayores restricciones para acceder al crédito han transformado el panorama del sector constructor, obligando a las empresas a buscar nuevos compradores fuera de las fronteras nacionales.
En ese contexto, los colombianos residentes en el exterior comenzaron a desempeñar un papel determinante para mantener la dinámica comercial de la vivienda nueva. Gracias al flujo constante de remesas y a una mayor capacidad de ahorro, este segmento de compradores incrementó su participación dentro del mercado inmobiliario colombiano.
De acuerdo con cifras consolidadas por Camacol, la participación de compradores no residentes en las ventas de vivienda nueva pasó del 8,8% en abril de 2025 al 12,1% en noviembre del mismo año. De ese porcentaje, el 10 % corresponde a colombianos que viven en el exterior, mientras que el 2,1% restante pertenece a ciudadanos extranjeros.
El crecimiento evidencia un cambio estructural en el comportamiento del mercado. Lo que anteriormente representaba un segmento complementario ahora comienza a convertirse en uno de los pilares para sostener la comercialización de proyectos habitacionales.
La tendencia también responde al debilitamiento de la demanda interna. Según cifras de Asobancaria, Colombia pasó de proyectar cerca de 300.000 viviendas vendidas por año a registrar alrededor de 150.000 unidades anuales, reflejando una reducción cercana al 50% en la actividad comercial del sector.
Quindío lidera las preferencias
Los datos muestran diferencias importantes entre las preferencias de compradores extranjeros y las de los colombianos radicados fuera del país.
Mientras los extranjeros no residentes concentran sus inversiones principalmente en Magdalena, departamento que representa el 7,3 % de sus adquisiciones —impulsadas especialmente por compradores provenientes de Estados Unidos y España—, los colombianos emigrantes prefieren otras regiones con fuerte arraigo familiar y atractivo turístico.
El principal destino para la diáspora colombiana es Quindío, que concentra el 25,1% de las compras realizadas desde el exterior. En segundo lugar, aparece Valle del Cauca con el 21,2%, seguido por Magdalena con el 20,7%.
Este comportamiento responde tanto a razones afectivas como económicas. Muchos colombianos mantienen vínculos familiares en estas regiones, mientras que otros encuentran oportunidades de valorización y rentabilidad superiores a las de otros mercados nacionales.
Las cifras divulgadas por la firma Proptech Viventa confirman que la vivienda dejó de ser únicamente un símbolo de regreso al país para convertirse en una estrategia de inversión.
Según la compañía, “el 34 por ciento de los colombianos que envían remesas desde el exterior lo hace con el propósito específico de comprar o mejorar vivienda en Colombia”.
La misma investigación revela que “el 62 por ciento de quienes adquieren vivienda desde el exterior lo hace principalmente como una inversión”, mientras que “el 78 por ciento prefiere proyectos de vivienda nueva”, una tendencia que beneficia directamente a las constructoras nacionales.
Los desarrolladores inmobiliarios han respondido rápidamente a esta transformación mediante campañas comerciales dirigidas exclusivamente a comunidades colombianas residentes en Estados Unidos, España, Canadá, Chile y otros países donde se concentra la migración nacional.
Persisten desafíos para consolidar este mercado internacional
Pese al crecimiento del comprador internacional, el mercado inmobiliario colombiano continúa enfrentando dificultades estructurales.
Corficolombiana advierte que entre 2004 y 2024 el valor de la vivienda aumentó cuatro veces más que los cánones de arrendamiento y triplicó la inflación, situación que deterioró significativamente la capacidad de compra de los hogares.
Como consecuencia, la proporción de familias propietarias disminuyó del 53% al 39%, mientras los hogares arrendatarios crecieron hasta representar el 40% del total nacional.
Esta realidad también afecta a los jóvenes. De acuerdo con Camacol, el 83,8% mantiene el sueño de adquirir vivienda propia; sin embargo, siete de cada diez personas que han desistido de hacerlo atribuyen esa decisión a las barreras económicas existentes.
Las diferencias también se reflejan en el tipo de vivienda adquirida. En el segmento VIS, las áreas permanecen relativamente similares para residentes y no residentes, ubicándose alrededor de los 50 metros cuadrados. En contraste, en el segmento No VIS los compradores nacionales adquieren inmuebles con un promedio de 84,6 metros cuadrados, aproximadamente doce metros más amplios que los comprados por quienes viven fuera del país.
Frente a este panorama, Asobancaria considera que el fortalecimiento del mercado inmobiliario transfronterizo dependerá de varias acciones estratégicas.
El gremio sostiene que es necesario “reducir la brecha existente entre la afiliación a los programas y la colocación efectiva de los créditos”, además de “ampliar los mecanismos para homologar los ingresos obtenidos por trabajadores colombianos en el exterior” y “fortalecer la articulación entre el sistema financiero, las constructoras y las redes consulares colombianas”.
Especialistas del sector coinciden en que las remesas continuarán siendo uno de los principales soportes para la actividad edificadora durante los próximos años. Mientras el mercado interno enfrenta restricciones derivadas del encarecimiento de la vivienda y del menor acceso al crédito, los colombianos residentes en el exterior representan una fuente de demanda estable, con mayor capacidad financiera y visión de largo plazo.
En consecuencia, la internacionalización del mercado inmobiliario colombiano deja de ser una tendencia coyuntural para convertirse en un componente estratégico dentro de la recuperación del sector constructor, que encuentra en la diáspora nacional uno de sus principales aliados para mantener el dinamismo de la inversión en vivienda.
